鄂爾多斯市物業(yè)管理實施辦法
第一章總則
第一條 為規(guī)范和促進我市業(yè)主自治和物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 鄂爾多斯市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
旗區(qū)房地產(chǎn)管理局負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各級建設、規(guī)劃、環(huán)保、工商、發(fā)改、公安、民政、廣播電視、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務、行政執(zhí)法等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理有關工作。
第四條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業(yè)監(jiān)督指導工作，社區(qū)居民委員會也要明確具體人員做好物業(yè)監(jiān)督指導工作。
蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督，及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)不適當?shù)臎Q定及做法。
物業(yè)管理應當納入社區(qū)管理的基礎工作。社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責；配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)管理辦公室或受其委托調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
第五條 蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務收費標準的評定，指導、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設和老舊小區(qū)綜合整治。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動用房等物業(yè)配套設施的規(guī)劃建設及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。
第六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理。
第七條 各旗區(qū)人民政府要加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，建立由物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處、相關部門及單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。
第九條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達50%及以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：（一）確定業(yè)主身份；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。
第十二條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務院《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
業(yè)主委員會應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當選聘蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。
進一步調(diào)動業(yè)主委員會的工作積極性和責任心，對業(yè)主委員可以按照所在地工資水平給予一定數(shù)量的津貼。津貼來源可由旗區(qū)人民政府財政撥款、本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項維修資金的存儲利息及物業(yè)服務企業(yè)按比例承擔，津貼標準由業(yè)主大會和轄區(qū)物業(yè)主管部門共同協(xié)商決定。
第十四條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
第十五條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。
第十六條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處組織召開。
第十七條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第十九條、第二十條之規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。
第十八條 業(yè)主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報物業(yè)主管部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。
第十九條 對業(yè)主委員會主任的工作，70%以上業(yè)主不認可時，街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要及時指導、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：
?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；
（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的不正當利益；
?。ㄈ┫驗楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關業(yè)務；
?。ㄋ模┲\取可能妨礙公正履行職務的其它利益；
（五）其它侵害業(yè)主合法權益的行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
?。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；
（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；
（三）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭呈；
（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養(yǎng)。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業(yè)服務招投標工作，并提供物業(yè)環(huán)境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。
新建兩萬平方米以上的住宅項目，建設單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)時，應向市物業(yè)主管部門核實該物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務企業(yè)為外地資質(zhì)，應向市物業(yè)主管部門核實物業(yè)服務企業(yè)是否已辦理外進備案手續(xù)。否則，選聘物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)不按照前期物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務、造成業(yè)主損失的，損失由建設單位承擔。
建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。住宅小區(qū)面積5萬平方米以下（含）的，保證金為兩萬元；5萬平方米到10萬平方米（含）的，保證金為3萬元；10萬平方米以上的，保證金為5萬元。前期物業(yè)合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)在合同履行期間無違規(guī)行為，對業(yè)主投訴處理業(yè)主滿意的，保證金退還物業(yè)服務企業(yè)。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)交付前60日內(nèi)按照物業(yè)建設總投資2‰的比例向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中30%應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。
第二十四條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業(yè)服務協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務企業(yè)制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前5日內(nèi)，在市物業(yè)主管部門進行網(wǎng)上備案。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其它義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設和服務單位選用。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：
?。ㄒ唬﹨⑴c工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業(yè)管理部門提出整改建議；
?。ǘ┱莆招^(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度；
（三）就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調(diào)試等工作；
?。ㄋ模ξ飿I(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設情況，向物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處報告。
?。ㄎ澹﹨f(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設單位整改開發(fā)建設中的遺留問題；
?。└鶕?jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供服務并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；
?。ㄆ撸└鶕?jù)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立等工作。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入。
第二十六條 供水、供電、供熱、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管。交接時，應向各專業(yè)單位提供小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。
供氣供應設施設備驗收合格后，由建設單位負責未通氣運行的燃氣管道及設施的維護和管理。通氣運行后的燃氣管道及設施的維護和管理由燃氣經(jīng)營企業(yè)與用戶按產(chǎn)權分界點分別負責。
專業(yè)單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應設施設備的安全運轉和全體業(yè)主的正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責供應設施設備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項及費用支付的標準和方式，并承擔監(jiān)督其維修養(yǎng)護工作的責任。
相關專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應設施設備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，在相關專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設單位自行負責。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)劃審批的標準與開發(fā)建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設單位將物業(yè)圖紙資料、相關保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務企業(yè)，同時報轄區(qū)物業(yè)主管部門及蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔責任。
業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接收資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會可以選聘新物業(yè)服務企業(yè)或在街道辦事處、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下實行自治管理。業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務企業(yè)時，應向市物業(yè)主管部門核實該物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)；若待選聘物業(yè)服務企業(yè)為外地資質(zhì)，應向市物業(yè)主管部門核實物業(yè)服務企業(yè)是否已辦理外進備案手續(xù)。否則選聘物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)不按照物業(yè)服務合同提供物業(yè)服務、造成業(yè)主損失的，損失由業(yè)主委員會承擔。
第二十八條 前期物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處及時指導業(yè)主召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未召開和成立期間，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務及收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。
第二十九條 開發(fā)建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額1%的比例，將開發(fā)單位預留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限5年。
第四章 物業(yè)管理服務
第三十條 業(yè)主委員會應當根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條之規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務費而擅自降低物業(yè)服務標準。物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務不符合標準的，業(yè)主向轄區(qū)物業(yè)主管部門投訴3次以上且限期內(nèi)未整改到位的，市物業(yè)主管部門根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門上報材料給予降級處分；降級后物業(yè)服務仍然不符合標準的，市物業(yè)主管部門根據(jù)轄區(qū)物業(yè)主管部門上報材料注銷其資質(zhì)。
第三十一條 物業(yè)服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
第三十二條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業(yè)費分解到服務項目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)在約定收費標準時參考。具體收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)參考政府指導價并結合服務內(nèi)容及公共能耗費的測算在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)要將約定的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容向業(yè)主進行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。
廉租住房和經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務收費實行政府指導價，由各級價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定，并定期公布。
第三十三條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定足額繳納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設單位應繳納足額物業(yè)服務費。
對欠繳物業(yè)服務費的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主采取定時公布、上牌公示的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收3‰的滯納金，最高額不超過應交物業(yè)服務費的總額。
實行物業(yè)費收取快速處理機制。由旗區(qū)人民政府、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，當場查明原因并進行調(diào)解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務。經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)同意接受委托代收的，相關單位要在委托協(xié)議中標明代收服務費。
物業(yè)服務企業(yè)有責任對本小區(qū)的管道設施進行監(jiān)護，并指定專人負責。發(fā)現(xiàn)設施損壞和泄露情況，應及時通知相關部門。凡本小區(qū)進行開挖、打樁和頂進作業(yè)或新建建筑物的，物業(yè)服務企業(yè)須在施工前通知相關部門，在雙方達成保護協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務企業(yè)與各專業(yè)供應單位的職責劃分如下：
（一）供電設施：樓宇進戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)或房屋產(chǎn)權單位負責；以外由電業(yè)部門負責。
（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管道以戶內(nèi)智能燃氣計量表前閥為供氣設施產(chǎn)權分界點。以產(chǎn)權分界點（含該點）為界，逆燃氣流向的設施由燃氣部門負責，順燃氣流向的設施由最終用戶負責。
（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權單位負責；以外由自來水公司負責。
（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務企業(yè)負責；以外由排水部門負責。
（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權單位負責，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負責。
（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。
第三十五條 物業(yè)管理服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應提請?zhí)K木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處組織物業(yè)服務招投標工作，沒有及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業(yè)服務企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門（網(wǎng)報）和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處備案。
（一）對預收的物業(yè)管理綜合服務費及其它公共經(jīng)費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；
（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其它財物。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項目接管保證金內(nèi)扣除；情節(jié)嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人3年內(nèi)不得從事物業(yè)服務活動。對不良行為記錄超過3次的企業(yè)，不再批準招標承接新的物業(yè)項目，暫停資質(zhì)年檢1年。
對物業(yè)服務企業(yè)的服務，60%以上的業(yè)主不認可的，物業(yè)服務企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)服務。
第三十七條 各旗區(qū)物業(yè)主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務評比長效機制和項目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務企業(yè)的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全物業(yè)服務檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務內(nèi)容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。
第三十八條 各級人民政府要將老舊住宅小區(qū)（或單體樓）供排水、供熱、環(huán)境等作為綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處成立社區(qū)物業(yè)服務中心或組織業(yè)主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內(nèi)容的基礎性服務。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護、公共秩序維護列入自治管理，所發(fā)生的費用由業(yè)主共同承擔。
第五章 物業(yè)使用與維護
第三十九條 業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的關系。
業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。
臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護規(guī)則；
（二）物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營；
（三）業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法權益；
（四）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)范；
（五）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權利和義務；
（六）業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式；
（七）違反規(guī)約應當承擔的責任。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
（一）改變物業(yè)的使用用途；
（二）搭建建筑物或構筑物；
（三）擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設施和附屬設施；
（四）損壞房屋結構或從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；
（五）損壞綠地、花草樹木、園林小品；
（六）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；
（七）禁養(yǎng)家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環(huán)境衛(wèi)生；
（八）擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫；
（九）制造噪聲干擾他人正常生活；
（十）其它違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過3000元。業(yè)主裝修行為結束后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)檢查未造成損壞且裝修行為規(guī)范的，應當全額退還裝修保證金，不得強行抵入物業(yè)服務費。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，應當勸阻業(yè)主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區(qū)共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。
對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規(guī)劃部門負責禁止和監(jiān)督清除、恢復原貌；違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產(chǎn)部門負責禁止和監(jiān)督恢復原貌。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)或周邊對小區(qū)業(yè)主造成煙塵、噪聲等污染的，由環(huán)保部門查處。
對破壞環(huán)境秩序、公共治安秩序的，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)公安機關查處。
第四十一條 業(yè)主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業(yè)主或使用人，并對其負有監(jiān)督管理職責。、
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正；對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理，并按照行為的違規(guī)程度扣除其部分或全部裝修保證金。
第四十二條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產(chǎn)損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會協(xié)調(diào)；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔賠償責任。
凡房屋室內(nèi)及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應予及時修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會可授權物業(yè)服務企業(yè)進行修繕，費用由該業(yè)主承擔。
第四十三條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區(qū)；進入住宅小區(qū)的車輛應當在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：
?。ㄒ唬p速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；
?。ǘ┎坏脤④囕v停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路；
?。ㄈ┸囕v停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設施設備。
物業(yè)服務企業(yè)應當加強對進入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主；不聽勸阻的，對前款第（一）、（二）、（三）項行為，應當及時告知公安部門予以處理；對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處予以處理；公安部門、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應當依法及時予以處理。
第六章 物業(yè)管理用房、設施和經(jīng)費
第四十四條 建設單位應當按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。
建設單位應當按照建設工程規(guī)劃許可證標明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中標明。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設單位應當在規(guī)劃方案中確定、在規(guī)劃審批時明確、在施工圖審查中專審（包括環(huán)境施工圖）、在開工許可中硬性標明，并不得任意調(diào)整。
物業(yè)管理用房至少配置50平方米以上。
第四十五條 物業(yè)交付前，建設單位應當將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權證明等資料移交給業(yè)主委員會。其中廉租房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬于國家。
首次業(yè)主大會召開后，業(yè)主委員會應當將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。
第四十六條 物業(yè)管理用房的所有權屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。
第四十七條 住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金由業(yè)主交納，收取情況明細由收取單位向業(yè)主委員會告知。專項維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會同意報物業(yè)主管部門審核確認，批準執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應由建設單位、施工單位、專業(yè)服務單位承擔的維修、養(yǎng)護費用或應從物業(yè)服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護費用不得使用專項維修資金。
住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算。
第四十八條 住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，物業(yè)主管部門應當將本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保修金、物業(yè)專項維修資金的數(shù)額、收支情況、用途等以書面形式告知業(yè)主委員會。
第四十九條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定進行處罰。
第七章 附則
第五十條 本辦法下列用語的含義：
住宅小區(qū)是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團）。
物業(yè)管理是指物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)共用設施、設備及公共環(huán)境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。
物業(yè)服務是指物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內(nèi)容（項目）質(zhì)量承擔相應職責。
公共能耗費是指小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗所產(chǎn)生的費用。
小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。
小區(qū)的共用設備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設備和控制設備等設備。
公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設施、專用房屋、等設施。
第五十一條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)參照本辦法執(zhí)行。
第五十二條 各旗區(qū)房地產(chǎn)管理局可根據(jù)各地實際情況制定具體物業(yè)管理實施細則，積極探索建立社區(qū)與物業(yè)服務企業(yè)共同管理的機制，可以將對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督與管理職能下放到社區(qū)的管理中去，在街道辦事處和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府設立物業(yè)管理機構，促進物業(yè)管理服務與社區(qū)管理之間緊密聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)，共同處理解決問題。
第五十三條 本辦法自公布之日起實施。
第五十四條 本辦法由鄂爾多斯市房地產(chǎn)管理局負責解釋。
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