社區(qū)決策之核心
隨著房屋所有權(quán)形式的改變，進(jìn)而產(chǎn)生了所有權(quán)人的代言組織業(yè)主大會(huì)，孕育而生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)則是業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。目前物業(yè)管理存在的各種糾紛與矛盾，有人將此現(xiàn)象歸咎于外部因素，如法規(guī)的不完善、開發(fā)商的阻礙、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的干涉等。但個(gè)人認(rèn)為，根源在于業(yè)主未能充分貫徹自治，而業(yè)主實(shí)現(xiàn)自治的根本與主要障礙，又在于業(yè)主自身，主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：
1.權(quán)屬概念不清晰
單體建筑有兩個(gè)以上的業(yè)主，即形成區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主是“區(qū)分所有權(quán)人”。與“共有人”存在明顯的區(qū)別。專有權(quán)是指業(yè)主對(duì)其專用部分占有、收益、處分的權(quán)利，范圍大致相當(dāng)于房產(chǎn)證登記的部分。共有權(quán)則是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。共有又分為三類，即法定共有，法律規(guī)定為共有的，如綠地、道路、物業(yè)管理用房。約定共有，所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方約定為共有的，如會(huì)所、車庫。天然共有，附屬于建筑，為建筑不可或缺，不具有結(jié)構(gòu)上與功能上獨(dú)立性，不能單獨(dú)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的部分?？梢姵藢Ｓ袡?quán)部分，社區(qū)物業(yè)實(shí)際是業(yè)主共有，屬于公共物產(chǎn)，從某種程度上說大家是共存共生的。如欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，侵占共用部位（消防通道停車），違規(guī)在共有部位搭建等，多數(shù)業(yè)主則認(rèn)為這應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管。但部分業(yè)主對(duì)于自身權(quán)屬概念混淆，出現(xiàn)占用共有空間、引發(fā)鄰里矛盾、阻礙消防通道的行為，就不足為奇了。
2.公共管理意識(shí)和公益奉獻(xiàn)精神缺乏
業(yè)主對(duì)于涉及自身利益的事項(xiàng)，如房屋滲漏、墻面開裂、洗手間堵塞、給水管破裂等等非常看重，但對(duì)于涉及全體業(yè)主共有、公共事務(wù)，缺乏關(guān)心、共同管理的意識(shí)，大多認(rèn)為與己無關(guān)，不作理會(huì)。小區(qū)的業(yè)主，大都具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，當(dāng)中不乏有識(shí)之士、管理人才，還有不少是行政司法機(jī)關(guān)的公職人員，他們?cè)谧陨淼墓ぷ鲘徫簧?，管理著各種社會(huì)事務(wù)，運(yùn)籌帷幄，但對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)，卻鮮有人愿意承擔(dān)。北京銀楓家園業(yè)委會(huì)就是個(gè)典型的例子，當(dāng)初滿懷熱情，通過競(jìng)選當(dāng)上了小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任，但在一年的任期內(nèi)，經(jīng)常開會(huì)的就三個(gè)人，其余的人都不來，連法定的人數(shù)都不夠。而業(yè)主則將所有超出業(yè)委會(huì)運(yùn)作權(quán)力范圍以外的交通、噪音污染等期望寄托于業(yè)委會(huì)能夠出面解決，在這種壓力下，業(yè)委會(huì)主任提出辭職，并搬出小區(qū)。正因如此，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以成立，或者未能充分履行應(yīng)盡的權(quán)利與義務(wù)。
3.維權(quán)觀念陳舊，方法單一
近年來業(yè)主維權(quán)的事件此起彼伏，然而平心而論，真正有理有節(jié)最終取得有利結(jié)果的，并不多見，多數(shù)事件都是曇花一現(xiàn)。從媒體披露的典型“維權(quán)”事件上來看，一些業(yè)主常用的還是“階級(jí)斗爭(zhēng)”思路，經(jīng)常把維權(quán)的對(duì)象推定為對(duì)立面，常采用極端方式爭(zhēng)取權(quán)益。說明這些業(yè)主運(yùn)用法律維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)淡薄，片面認(rèn)為事情鬧大就對(duì)自身有利，不懂得在法制環(huán)境下，合法、規(guī)范的行使自身權(quán)利。
導(dǎo)致上述障礙存在的原因，既有歷史性的因素，也有計(jì)劃性經(jīng)濟(jì)形成的慣性，畢竟我們擁有私產(chǎn)的時(shí)間太短，大家還沒有充分認(rèn)識(shí)到作為業(yè)主，享有什么權(quán)利，應(yīng)盡何種義務(wù)。在這樣的社會(huì)大環(huán)境下，期望居住小區(qū)做到自發(fā)的業(yè)主自治，難度與阻力真不小。分析業(yè)主自治的障礙及客觀原因，并非業(yè)主自治行不通，剛好相反，只要剖析存在的問題，克服目前這些障礙，業(yè)主自治便有章可循，大有可為。改善、促進(jìn)業(yè)主自治的方法，有如下建議：
1.提升自治意識(shí)
建立一個(gè)有效的業(yè)主組織，最重要的就是培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)，這一過程是緩慢的、長期的，但意識(shí)的養(yǎng)成，不僅關(guān)系到住宅小區(qū)物業(yè)管理，關(guān)系到城市管理，而且還關(guān)系到中國政治文明的進(jìn)化，意義非同一般。如何培養(yǎng)，首先需要政府相關(guān)部門引起高度的重視。從最近《人民日?qǐng)?bào)》聚焦物業(yè)管理行業(yè)，陸續(xù)刊發(fā)評(píng)論以及近期深圳羅湖區(qū)物業(yè)管理出臺(tái)30項(xiàng)改革措施，破解物業(yè)管理難題來看，政府已在用長遠(yuǎn)和戰(zhàn)略的眼光看待現(xiàn)實(shí)存在的各類問題。其次是行政主管部門需要開展切實(shí)有效的宣傳指導(dǎo)工作。再次，還需要進(jìn)一步探索業(yè)主組織運(yùn)行保障機(jī)制，事實(shí)證明，業(yè)主組織成員純粹公益性地為業(yè)主開展工作，是不利于業(yè)主組織健康發(fā)展的。深圳景洲大廈就是一個(gè)典范，在其它小區(qū)普遍存在的亂搭建、欠費(fèi)、住改商等痼疾，在這里基本不存在；物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主自主選聘，小區(qū)公共事務(wù)由業(yè)主民主決定。盡管這在全國的小區(qū)中尚屬鳳毛麟角，但讓我們看到了未來和希望。
2.主管部門大力支持
業(yè)主自治組織對(duì)于小區(qū)公共事務(wù)普遍存在“事前不關(guān)心、事中不理會(huì)、事后提意見”現(xiàn)象，主管部門應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，輔導(dǎo)、支持，引導(dǎo)、鼓勵(lì)、支持業(yè)主當(dāng)家，而不是簡(jiǎn)單地替代業(yè)主當(dāng)家。以產(chǎn)權(quán)為聯(lián)系紐帶的業(yè)主通過自治方式產(chǎn)生代表自己利益的組織，這種組織在當(dāng)前多元化的社區(qū)中發(fā)出自己聲音，和諧才能期待。社區(qū)是城市的細(xì)胞，通過業(yè)主自治達(dá)到社會(huì)和諧是目前的必然選擇。而沒有業(yè)主的自治組織，業(yè)主自治便失去了基礎(chǔ)。可見，業(yè)主自治組織建立工作無疑是政府工作的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)納入各級(jí)政府的工作規(guī)劃。
3.法規(guī)完善并普及
目前已有的法律規(guī)則仍存在一些缺憾，業(yè)主自治作為物業(yè)管理的核心原則，并沒有得到法律和行政法規(guī)的確認(rèn)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，作為合法的組織，其法人地位仍沒有得到廣泛認(rèn)可。廣東省人大在修訂《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)，為適應(yīng)開門立法、民主立法的需要，在集中各地業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，借鑒全國其他省市和香港地區(qū)的相似立法，曾經(jīng)就《廣東省業(yè)主自治條例》（業(yè)主建議稿）進(jìn)行意見征詢，意見稿中將業(yè)主委員會(huì)的有效成立和規(guī)范運(yùn)作，納入各級(jí)干部政績(jī)的考核范圍，將業(yè)主自治工作納入政府工作計(jì)劃和考核內(nèi)容，對(duì)業(yè)主自治工作的進(jìn)一步開展有著相當(dāng)大的促進(jìn)作用，此舉值得借鑒與推廣。
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