物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/font>
物業(yè)管理行業(yè)的起源可以追溯到19世紀60年代的英國。作為第三產業(yè)，物業(yè)管理在我國經歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內需、解決就業(yè)、拉動經濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。
根據中國物業(yè)管理協會的統計，2012年底我國物業(yè)服務業(yè)經營收入約3,000億元。物業(yè)管理越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景，被譽為現代社會的“朝陽產業(yè)”，該行業(yè)目前仍處于“成長期”的快速發(fā)展階段。伴隨著我國房地產開發(fā)行業(yè)的發(fā)展和城市化進程的逐步加大，我國物業(yè)管理行業(yè)也水漲船高，呈現出一片朝氣蓬勃發(fā)展態(tài)勢。2014年，代表行業(yè)整體發(fā)展水平的百強物業(yè)企業(yè)在管項目數量均值和在管項目總建筑面積都實現增長，在管項目建筑面積均值已達1,749 萬平方米，同比增長15.7%，增速比2010 年高出6.7 個百分點；在管項目數量均值達94 個，較上年增長9個，同比增長10.9%。行業(yè)的發(fā)展呈現出進一步增長的態(tài)勢。
在2013年評選出的全國物業(yè)管理綜合實力前200名企業(yè)中，東部沿海省區(qū)150家，占75%；中部省區(qū)16家，占8%；西部省區(qū)28家，占14%；東北三省6家，占3%。前200企業(yè)總管理面積19.68億平方米，約占全國145.3億平方米物業(yè)管理面積的13.54%?？梢钥闯?，我國物業(yè)管理行業(yè)仍面臨著行業(yè)地域發(fā)展失衡及行業(yè)集中度相對較低的現狀。
一直以來，物業(yè)管理行業(yè)作為傳統服務業(yè)，行業(yè)集中度低、與資本市場關聯較小，盈利水平較低。不過，近年以來，物業(yè)管理行業(yè)作為新經濟的重要增長點和提高居民生活品質的重要載體，受到了社會和資本市場的廣泛關注。法規(guī)政策的進一步完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造更為健康的外部環(huán)境。市場競爭的加劇，將極大地推進行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施?！ ?/span>
（1）運營模式的創(chuàng)新轉變
隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要順應瞬息萬變的市場，商業(yè)模式的創(chuàng)新對改善物業(yè)行業(yè)生存狀況產生深遠影響。國人對于高端物業(yè)服務有著不斷的追求，面對市場前景良好的高端物業(yè)行業(yè)，在未來發(fā)展過程中，需側重于商業(yè)地產的物業(yè)管理的開發(fā)和創(chuàng)新。高端物業(yè)服務包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶自尊與服務享受的滿足，這些服務構成了物業(yè)服務所提供的核心附加價值。通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務提供者的現狀，向依托現代科學技術、現代信息技術、現代企業(yè)經營管理方式的轉變，提高服務模式需與市場需求的匹配程度，以此為契機改變傳統的物業(yè)服務運作模式?！ ?/span>
（2）服務的多元化發(fā)展
行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理緊跟市場需求的多樣化的特點，已呈現提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢，積極開拓創(chuàng)新多遠業(yè)務，促進營業(yè)收入快速增長。物業(yè)管理在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維護等基本服務的基礎上，已縱向延伸至房地產開發(fā)前期的規(guī)劃、設計、設施設備選用顧問等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租賃、電子商務等各類個性化需求，不斷挖掘出物業(yè)服務產品的附加值和邊際效益，體現出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值，中國物業(yè)管理行業(yè)仍將是有較好發(fā)展前景的行業(yè)。
我國物業(yè)行業(yè)在傳統業(yè)務和延伸業(yè)務的共同作用下，基礎物業(yè)服務實現平穩(wěn)增長。2014年我國百強物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費收入均值為22,647.7萬元，增長率達到13.6%，業(yè)績貢獻度為63.4%，仍為營業(yè)收入的主要來源；百強物業(yè)企業(yè)多種經營收入均值達到13,077.5萬元，增長率高達38.4%，業(yè)績貢獻率度達36.6%，較2013年業(yè)績貢獻度繼續(xù)提升。可以看出，行業(yè)內企業(yè)在堅持做好傳統物業(yè)服務的同時，充分利用互聯技術和資本力量，大力拓展延伸服務，推進多元化共贏發(fā)展模式。隨著行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務的不斷加強和逐漸進入收獲期，預期將為企業(yè)帶來更高的附加價值?！ ?/span>
（3）管理的專業(yè)化能力提升
物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業(yè)管理以經濟合同的方式交予相應的專業(yè)經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
（1）規(guī)模擴展
根據中國物業(yè)管理協會發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，2012年底我國物業(yè)管理面積約為145.3億平方米，較國家統計局2008年發(fā)布的第二次經濟普查數據公報顯示的125.46億平方米增長了約16%；全國物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入3,000億元以上，較2008年經濟普查公布的2,076億增長45%以上。近年來，物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模持續(xù)保持增長。
物業(yè)管理面積增長情況
單位：億平方米 
數據來源：中國物業(yè)管理協會
根據中國指數研究院、中國房地產TOP10研究組《2015中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》顯示，近年來，隨著我國新型城鎮(zhèn)化的推進以及中國房地產市場快速發(fā)展，存量房市場規(guī)模日益增大，為物業(yè)服務百強企業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。2014年全國商品房竣工面積為10.7億平方米，存量房市規(guī)模再創(chuàng)新高。根據近三年年均復合增長率計算，全國未來三年物業(yè)管理市場容量將新增35億平方米的規(guī)模，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間。
（2）企業(yè)數量
截至2012年底我國物業(yè)管理企業(yè)已達到7.1萬家的水平，較2008年經濟普查公布的58,406家增長了約23%。其中廣東、江蘇、山東、河北四省物業(yè)企業(yè)數量大于4,000家。全國一級資質物業(yè)服務企業(yè)數量為1,168家。廣東、北京、江蘇位居前三位?，F階段，物業(yè)行業(yè)企業(yè)分布格局變化不大，數量有所增長，企業(yè)的區(qū)域集中程度反映了我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展的地域特點。
物業(yè)服務企業(yè)數量增長情況
單位：家
數據來源：中國物業(yè)管理協會
（3）從業(yè)人數
物業(yè)服務行業(yè)屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員的持續(xù)增長為社會的創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，一定程度上緩解了就業(yè)壓力。2012年，物業(yè)管理從業(yè)人員數量約為612.3萬人，較2008年經濟普查公布的250.12萬人增長了約145%。根據國家統計局2014年發(fā)布的第三次全國經濟普查數據公報，截至2013年末，全國物業(yè)管理從業(yè)人員達到700萬人。
物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員增長情況
單位：萬人
數據來源：中國物業(yè)管理協會
2007年國家開始全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試，截止到2012年底，全國共有43,919人獲得物業(yè)管理師資格。占全國612.3萬從業(yè)人員的0.7%。隨著市場需求的提升，具有專業(yè)物業(yè)管理能力的從業(yè)人員隊伍不斷壯大。
物業(yè)管理行業(yè)屬于服務型行業(yè)，上游是人力資源、保潔用品、安防用品等行業(yè)；下游直接客戶是房地產開發(fā)企業(yè)、市政機關、醫(yī)療機構、企業(yè)辦公、公共設施、學校、住宅小區(qū)等?！?/span>
行業(yè)與上、下游行業(yè)之間的關聯性強。上游的人力資源（保安、保潔、設備維修工等）在行業(yè)成本中占比最大，其人力成本對行業(yè)的毛利空間影響較大。下游的房地產銷售面積、市政機關、公共場所等對物業(yè)管理的需求將會影響物業(yè)管理行業(yè)的市場需求?！?/span>
公司在物業(yè)管理行業(yè)中，涉及醫(yī)院、政府、企業(yè)、公共機構、學校等場所物業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)與上下游行業(yè)關系如下：
公司多年積累，不斷延伸產業(yè)鏈，向物業(yè)管理行業(yè)的上游不斷發(fā)展，現公司已將物業(yè)管理所涉及的主要上游行業(yè)進行整合，已具備獨立完成多元化業(yè)務的能力，提高了市場競爭力，增強了公司盈利能力?！ ?/span>
（1）區(qū)域性
我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展由沿海地區(qū)向內陸擴散，廣東、上海、北京、浙江、江蘇等地物業(yè)管理企業(yè)數量眾多，占據較大的市場份額。同時，由于區(qū)域間經濟發(fā)展的不均衡，人口分布不均勻，城鎮(zhèn)化面積不同，各區(qū)域間物業(yè)管理的需求空間存在較大的差距，在高資質等級企業(yè)數量、企業(yè)經營實力與規(guī)模、單項項目規(guī)模、數量等方面，東部與中、西部地區(qū)有明顯的差異，物業(yè)管理行業(yè)具有明顯的區(qū)域性特征?！ ?/span>
公司主要著力于山東地區(qū)物業(yè)服務市場，易于管理、有益于服務質量的保證。因此存在一定的區(qū)域性?！ ?/span>
（2）周期性
物業(yè)管理行業(yè)雖然與房地產經濟的發(fā)展密切相關，但周期性表現并不明顯。由于物業(yè)管理行業(yè)已經形成了大量穩(wěn)定持續(xù)的存量市場需求，行政機構、衛(wèi)生醫(yī)療體系、城市交通、商業(yè)地產、社會職能場所的發(fā)展帶來的對物業(yè)的需求，在未來行業(yè)將保持穩(wěn)定發(fā)展?！ ?/span>
（3）季節(jié)性
物業(yè)管理行業(yè)的下游行業(yè)對物業(yè)服務的需求受季節(jié)因素影響較小，物業(yè)管理行業(yè)無明顯季節(jié)性特征。
1、資質壁壘
隨著物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數量的增多，市場競爭逐步加劇，公共物業(yè)業(yè)主在選擇物業(yè)管理公司時更加傾向去選擇具有一定資質等級的企業(yè)，例如政府、事業(yè)單位、公共場所等公共物業(yè)管理，由于管理相對高端，在資質等級上一般需要具有物業(yè)管理一級資質的企業(yè)才能夠具有投標資格，這就對一些低等級資質企業(yè)形成了進入有規(guī)模物業(yè)管理項目市場的資質壁壘。
2、項目管理能力壁壘
物業(yè)管理服務面向大眾，存在大量規(guī)模較大、情況復雜的，由于人員流動性大、業(yè)務量大、人數眾多等因素的原因，項目管理難度較大，對項目管理能力要求較高，業(yè)主通常選擇具有較多如綜合商業(yè)項目、政府單位項目等規(guī)模較大的項目管理經驗的物業(yè)公司，這些物業(yè)管理公司在人員配置、企業(yè)規(guī)模、上游原料供應量等方面具備較為明顯的優(yōu)勢，能夠承接一些規(guī)模大、復雜程度高的業(yè)主項目，這就對新進入者形成了一定的管理經驗壁壘?！ ?/span>
3、服務專業(yè)化壁壘
隨著現代物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主對物業(yè)需求的提升，可為某一下游細分行業(yè)提供有針對性的專業(yè)化物業(yè)服務已逐步成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重點。不同物業(yè)服務企業(yè)提供的專業(yè)服務不同，如行業(yè)細分有商業(yè)寫字樓物業(yè)、辦公寫字樓物業(yè)、高校、醫(yī)院后勤物業(yè)等，提供不同的專業(yè)化服務可增強客戶粘性，形成物業(yè)服務行業(yè)壁壘之一?！?/span>
4、市場品牌壁壘
物業(yè)管理行業(yè)的服務體系和客戶資源渠道的建立和完善，不僅需要過硬的服務質量，更需要大量的資源投入和長期積累的對業(yè)主需求的了解，以及不斷為顧客創(chuàng)造價值所形成的品牌效應。同時，隨著物業(yè)服務行業(yè)整體水平的提升，物業(yè)服務需求較大的機構，如醫(yī)院、政府機構等的招標項目條件設置較高，需要多年良好的品牌形象和服務質量，新進入者難以在較短時間內建立完善的市場渠道和順利進入招標市場。
1、有利因素
（1）國家政策推動行業(yè)的持續(xù)發(fā)展
我國物業(yè)管理行業(yè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，同時作為勞動密集型行業(yè)，可為社會創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位，此外，物業(yè)服務的全天候性，可有效防范犯罪、預防意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用，因此國家從法律、行政規(guī)章、行政法規(guī)等方面為行業(yè)發(fā)展提供了堅實保障?！ ?/span>
在2014年《政府工作報告》中提出要“鼓勵發(fā)展服務業(yè)；加強農村轉移勞動力就業(yè)服務和職業(yè)培訓，對城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員進行就業(yè)援助”。同年，國務院印發(fā)的《服務業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中明確指出要“建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長效機制，探索建立物業(yè)管理保障機制。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展多種經營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產管理。繼續(xù)推進物業(yè)管理師制度建設，提升服務規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。”國家一系列政策的扶持為物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
（2）行業(yè)監(jiān)管愈為完善
目前我國物業(yè)管理行業(yè)的市場運行環(huán)境已初步形成。國家主管部門通過制定如《物業(yè)管理條例》等制定了房地產及物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)和政策；通過制定如《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》建立了物業(yè)管理企業(yè)的設立與資質審查制度；通過制定如《業(yè)主大會規(guī)程》等，完善了業(yè)主委員會的組建及其運作規(guī)定；通過制定如《物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的示范文本等，規(guī)范了各類物業(yè)管理契約；通過制定如《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等確立了物業(yè)管理市場的運行法則。與此同時，各地政策法規(guī)的出臺和工作推進，極大地振奮了行業(yè)士氣，對培育市場、規(guī)范服務、引導行業(yè)健康有序發(fā)展起到了積極作用。
（3）我國消費提升助力物業(yè)市場的持續(xù)發(fā)展
根據國家統計局數據，2014年末，我國城鎮(zhèn)化率為54.77，李克強總理在《求是》雜志中測，2015年中國城鎮(zhèn)化率將達到58.47%。我國城鎮(zhèn)化率仍與國際水平相去甚遠，國內的城市化水平還存在較大的提升空間。城市化進程的快速推進將擴大城市物業(yè)消費群體，這對于物業(yè)管理服務市場需求的增加將具有較為明顯的推動作用。目前國家已將刺激消費作為經濟結構調整的重點之一，隨著我國整體消費需求由基本需求型向享受型的轉變，作為新興第三產業(yè)的物業(yè)服務行業(yè)必將受益于消費規(guī)模的提升?！?/span>
綜上所述，隨著我國經濟體制制度改革的不斷深入，物業(yè)管理行業(yè)市場正迎來行業(yè)的快速發(fā)展期?！ ?/span>
2、不利因素
（1）人力成本日益增加
隨著近年來我國勞動用工成本的持續(xù)剛性上漲，物業(yè)管理行業(yè)屬于勞務密集型產業(yè)，用工成本的上漲將給行業(yè)內企業(yè)帶來較大的運營壓力
通過引入新技術、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)全新物業(yè)商業(yè)模式。“企業(yè)要提高物業(yè)服務的技術含量、增值服務和產品附加值，實現從粗放型傳統服務業(yè)向集約型現代服務業(yè)的轉變，建立物業(yè)管理科學發(fā)展的模式。
（2）行業(yè)集中度較低
截至2012年底，我國已有物業(yè)管理服務企業(yè)七萬多家，近年來，隨著市場空間的逐步增長，物業(yè)管理服務企業(yè)數量持續(xù)增長，但擁有一定資質專注于醫(yī)院、政府后勤物業(yè)服務并能取的規(guī)模效益的企業(yè)很少，其余大多數從事醫(yī)院、政府后勤物業(yè)服務的物業(yè)企業(yè)普遍規(guī)模較小。此外，多數企業(yè)的服務規(guī)?；?、集約化程度較低，服務質量參差不齊，分布較為分散，行業(yè)的集中程度不高?！?/span>
(3）行業(yè)責任邊界較為模糊
物業(yè)管理涉及政府部門、建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)等多方主體，權利義務關系復雜，責任交織，邊界模糊，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。建設方遺留的質量缺陷、車位不足等設計問題、市政公用設施設備運營管理出現問題、業(yè)主私搭亂建等產生的矛盾，致使物業(yè)管理行業(yè)代人受過的現象較為普遍存在?！?/span>
（4）專業(yè)人才缺乏
隨著我國物業(yè)管理規(guī)模的擴大和業(yè)主要求的提高，使得行業(yè)對懂經濟、會經營、善管理、知曉法律，具有創(chuàng)新開拓精神的復合型人才需求激增，人才匱乏已經成為制約行業(yè)發(fā)展的突出問題。我國取得物業(yè)管理師資格的從業(yè)人員占全國物業(yè)管理從業(yè)人員的比重仍處在較低水平，遠遠不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。
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