100個(gè)問(wèn)答掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》（上）
作者： 來(lái)源：物業(yè)管理資訊 發(fā)布時(shí)間：2015年10月16日 點(diǎn)擊數(shù)：
1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》是一部怎么樣的法規(guī)？其分步施行有什么意義？
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。
《條例》是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)?！稐l例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。與過(guò)去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對(duì)人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作了相應(yīng)規(guī)定?！稐l例》的頒布施行，將為維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
與《條例》配套的行政規(guī)章和規(guī)范性文件有《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《住房專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問(wèn)題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2007年8月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布第504號(hào)令，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，將部分條款作了修改，并根據(jù)《物權(quán)》法的有關(guān)規(guī)定，將原來(lái)所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主臨時(shí)公約”改稱“臨時(shí)管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。
3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？
物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權(quán)人”，并沒(méi)有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。
4、如何認(rèn)定業(yè)主的身份？
依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
5、物業(yè)管理活動(dòng)由哪些機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管理監(jiān)督？
國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門（即建設(shè)和住房保障部）負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
這里所稱“房地產(chǎn)行政主管部門”是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
6、什么是物業(yè)管理區(qū)域？
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、相對(duì)獨(dú)立的、并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
7、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？為什么要對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)？
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來(lái)的。我國(guó)改革開放以來(lái)，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，《物權(quán)法》適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對(duì)專有部分享有哪些權(quán)利？
建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：
具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；
具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；
能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對(duì)共有部分享有哪些權(quán)利？
一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：
（1）建筑的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
10、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物區(qū)分的專有部分時(shí)，共有部分如何處理？
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
11、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所等，如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
12、建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于什么地位？
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
14、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有哪些基本權(quán)利？
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同；
對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
15、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中需要履行哪些基本義務(wù)？
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交給專項(xiàng)維修資金；
按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
16、哪些事項(xiàng)需要由業(yè)主共同決定？
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定上述第（5）項(xiàng)和第（6）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
17、在業(yè)主需要共同作出決定或分?jǐn)偨ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的費(fèi)用、分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益時(shí)，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計(jì)算？
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認(rèn)定：
專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；
建筑物總面積，按照第（1）項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
18、在業(yè)主需要共同作出決定時(shí)，如何確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法認(rèn)定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。
總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
19、哪些情況和資料應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開？
業(yè)主有權(quán)要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應(yīng)予支持：
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；
物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；
其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
20、什么是業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)的基本職責(zé)是什么？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
21、業(yè)主大會(huì)如何成立？
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
22、業(yè)主大會(huì)如何籌備？
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；
（3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（4）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
上述（1）-（4）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
（5）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
23、什么是物業(yè)管理規(guī)約？物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)包括哪些內(nèi)容？其效力如何？
物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用？
物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。
25、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？議事規(guī)則應(yīng)包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)組織、運(yùn)作的規(guī)程，是對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現(xiàn)，是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則和依據(jù)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和所屬的成員都必須嚴(yán)格遵守。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
26、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
27、業(yè)主大會(huì)會(huì)議如何召開？
業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式（如發(fā)放會(huì)議材料和選票等）；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作書面記錄并存檔。
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議？
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？
業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：
（1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（3）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施 設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
31、業(yè)主大會(huì)決定哪些事項(xiàng)需要多數(shù)業(yè)主同意？
業(yè)主大會(huì)決定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。但決定以下事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
(1)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
32、什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)履行哪些職責(zé)？
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與作為業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的業(yè)主大會(huì)并存。
業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
33、業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生？
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
34、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員需要符合哪些條件？
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
(5)具有一定組織能力；
(6)具備必要的工作時(shí)間。
35、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后如何向政府主管部門備案？
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需要重新備案。
36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會(huì)委員資格？
業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
37、業(yè)主委員會(huì)委員如何變更？
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
38、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有哪些？
業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
(5)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(6)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
39、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議如何召開？
經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
40、業(yè)主委員會(huì)如何換屆？
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
41、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作決定時(shí)有哪些限制？其決定違法時(shí)怎么辦？
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
42、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定有何效力？如何公示？
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
43、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，怎么辦？
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依法?qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起1年內(nèi)行使。
44、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為？
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（1）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（3）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
45、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
46、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)是什么關(guān)系？
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進(jìn)行前期物業(yè)管理？
前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。
48、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)于何時(shí)簽訂？其具有哪些法律特征？
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。（2）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。（3）前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
49、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
50、什么是臨時(shí)管理規(guī)約？臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)于何時(shí)制定？
在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，業(yè)主大會(huì)并不能立即成立。而管理規(guī)約在物業(yè)買受人購(gòu)買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時(shí)管理規(guī)約。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
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