100個問答掌握《物業(yè)管理條例》（上）
作者： 來源：物業(yè)管理資訊 發(fā)布時間：2015年10月16日 點擊數(shù)：
1、什么是物業(yè)管理？為什么要制定《物業(yè)管理條例》？
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，故制定《物業(yè)管理條例》。
2、《物業(yè)管理條例》是一部怎么樣的法規(guī)？其分步施行有什么意義？
《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起施行。
《條例》是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)?！稐l例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。與過去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關(guān)心的熱點、難點問題作了相應(yīng)規(guī)定?！稐l例》的頒布施行，將為維護物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展，進一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。
與《條例》配套的行政規(guī)章和規(guī)范性文件有《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。鑒于各地在物業(yè)管理發(fā)展上的差異，《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等問題僅作了原則規(guī)定，具體辦法授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2007年8月26日，國務(wù)院發(fā)布第504號令，對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據(jù)《物權(quán)》法的有關(guān)規(guī)定，將原來所稱的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主臨時公約”改稱“臨時管理規(guī)約”，“業(yè)主公約”改稱“管理規(guī)約”。
3、如何理解物業(yè)管理中的基本概念——物業(yè)、業(yè)主？
物業(yè)，指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。需要注意的是，將業(yè)主定義為“房屋所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。
4、如何認定業(yè)主的身份？
依法登記取得或者根據(jù)《物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。
5、物業(yè)管理活動由哪些機關(guān)負責(zé)管理監(jiān)督？
國務(wù)院建設(shè)行政主管部門（即建設(shè)和住房保障部）負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
這里所稱“房地產(chǎn)行政主管部門”是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼，各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。
6、什么是物業(yè)管理區(qū)域？
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的、并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
7、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？為什么要對建筑物區(qū)分所有權(quán)？
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的出現(xiàn)，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區(qū)分所有權(quán)。因此，《物權(quán)法》適應(yīng)現(xiàn)實的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
8、業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分包括哪些？業(yè)主對專有部分享有哪些權(quán)利？
建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等一般屬于建筑物區(qū)分的專有部分，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間，也應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主的建筑物區(qū)分的專有部分：
具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；
具有利用上的獨立性，可以排他使用；
能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專性于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認定為專有部分的組成部分。
業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
9、業(yè)主的建筑物區(qū)分的共有部分包括哪些？業(yè)主對共有部分享有哪些權(quán)利？
一般認為，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主的建筑區(qū)分的共有部分：
（1）建筑的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；
（2）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場及設(shè)施等。
建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，同時承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
10、業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物區(qū)分的專有部分時，共有部分如何處理？
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
11、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
12、建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫如何歸屬？
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
13、承租人等物業(yè)使用人在建筑物區(qū)分所有權(quán)中處于什么地位？
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
14、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些基本權(quán)利？
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)行物業(yè)服務(wù)合同；
對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
15、業(yè)主在物業(yè)管理活動中需要履行哪些基本義務(wù)？
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
按照國家有關(guān)規(guī)定交給專項維修資金；
按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
16、哪些事項需要由業(yè)主共同決定？
下列事項由業(yè)主共同決定：
制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
決定上述第（5）項和第（6）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
17、在業(yè)主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設(shè)施的費用、分配建筑物及其附屬設(shè)施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算？
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
建筑物總面積，按照第（1）項的統(tǒng)計總和計算。
18、在業(yè)主需要共同作出決定時，如何確定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照下列方法認定：
業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。
總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
19、哪些情況和資料應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開？
業(yè)主有權(quán)要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應(yīng)予支持：
建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
20、什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會的基本職責(zé)是什么？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
21、業(yè)主大會如何成立？
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
22、業(yè)主大會如何籌備？
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責(zé)業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）；
（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
（4）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
上述（1）-（4）項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
（5）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
23、什么是物業(yè)管理規(guī)約？物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)包括哪些內(nèi)容？其效力如何？
物業(yè)管理規(guī)約，以前稱作業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
24、物業(yè)管理規(guī)約具有什么作用？
物業(yè)管理規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動中行為，維護全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如, 物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如物業(yè)管理規(guī)約規(guī)定對欠繳費用的業(yè)主，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費名單催繳，是為了維護全體業(yè)主的利益，對欠費業(yè)主的約束。
25、什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？議事規(guī)則應(yīng)包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會議事規(guī)則是全體業(yè)主意志的集體體現(xiàn)，是業(yè)主大會運作的基本準(zhǔn)則和依據(jù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
26、召開業(yè)主大會會議前應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？
召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
27、業(yè)主大會會議如何召開？
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式（如發(fā)放會議材料和選票等）；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。
28、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，如何推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
29、業(yè)主可否委托代理人參加業(yè)主大會會議？
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業(yè)主大會的職責(zé)有哪些？
業(yè)主大會履行以下職責(zé)：
（1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（3）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；
（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施 設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
31、業(yè)主大會決定哪些事項需要多數(shù)業(yè)主同意？
業(yè)主大會決定需要業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但決定以下事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
(1)籌集和使用專項維修資金；
(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
32、什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會履行哪些職責(zé)？
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的常設(shè)性執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，具體負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事宜。業(yè)主委員會作為業(yè)主執(zhí)行機構(gòu)，與作為業(yè)主決策機構(gòu)的業(yè)主大會并存。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
33、業(yè)主委員會如何產(chǎn)生？
業(yè)主委員會由業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
34、擔(dān)任業(yè)主委員會委員需要符合哪些條件？
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
(5)具有一定組織能力；
(6)具備必要的工作時間。
35、業(yè)主委員會產(chǎn)生后如何向政府主管部門備案？
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，需要重新備案。
36、業(yè)主在哪些情況下喪失業(yè)主委員會委員資格？
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；
(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(4)有犯罪行為的；
(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(7)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
37、業(yè)主委員會委員如何變更？
經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
38、業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？
業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(5)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用；
(6)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
39、業(yè)主委員會會議如何召開？
經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
40、業(yè)主委員會如何換屆？
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
41、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作決定時有哪些限制？其決定違法時怎么辦？
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
42、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定有何效力？如何公示？
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
43、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，怎么辦？
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依法請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起1年內(nèi)行使。
44、業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣應(yīng)對小區(qū)內(nèi)損害他人合法權(quán)益的行為？
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為“損害他人合法權(quán)益的行為”：
（1）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（2）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（3）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
（4）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
45、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由誰承擔(dān)？
業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
46、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關(guān)、居委會是什么關(guān)系？
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
47、前期物業(yè)管理是怎么回事？為什么要進行前期物業(yè)管理？
前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選購物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但常常在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于業(yè)主大會尚未成立，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)管理就是前期物業(yè)管理，這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。
48、前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)于何時簽訂？其具有哪些法律特征？
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。一旦業(yè)主大會成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。（2）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。（3）前期物業(yè)合同是要式合同，即法律要求必須具備一定形式的合同。
49、業(yè)主如何獲知前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容？
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
50、什么是臨時管理規(guī)約？臨時管理規(guī)約應(yīng)于何時制定？
在很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。而管理規(guī)約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約，稱為臨時管理規(guī)約。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
蒙公網(wǎng)安備 15060302000115號