100個問答掌握《物業(yè)管理條例》（下）
作者： 來源：物業(yè)管理資訊 發(fā)布時間：2015年10月16日 點擊數(shù)：
51、業(yè)主如何獲知臨時管理規(guī)約？
建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
52、如何選聘前期物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)？
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，目前不作強制性要求。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
53、前期物業(yè)服務合同的法律效力延續(xù)到什么時候？
前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，限期未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合事終止。
也就是說，前期物業(yè)服務合同按照約定的期限履行結(jié)束，只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務合同生效才能實現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會，選聘了物業(yè)服務企業(yè)，進入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動終止，終止的時間以來主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時為準。
54、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些?建設單位可否對其處分？
物業(yè)共用部位、共用設施設備，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)方專有房屋以外的，屬于全體業(yè)主共有所有、共同使用的建筑物的部位、場所、設施、設備。根據(jù)我們目前的有關(guān)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
物業(yè)共用部位、共用設施設備為全體業(yè)主共同所有或者使用，建設單位無權(quán)對之擅自進行處分。但是在實踐中，建設單位擅自處分歸業(yè)主所有或者使用的物業(yè)共用部位、共用設施設備，侵害業(yè)主合法的財產(chǎn)權(quán)利的情況比較突出，因此《物業(yè)管理條例》特別強調(diào)：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。”
55、物業(yè)承接、驗收的相關(guān)資料如何交接？
在辦理物業(yè)承接、驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，還應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
56、物業(yè)管理用房應由建設單位還是物業(yè)服務企業(yè)配置？
建設單位應當按照天物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
57、什么是物業(yè)的保修責任？物業(yè)的保修責任由誰承擔？
物業(yè)保修責任，是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修其他出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復的責任。
雖然物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，但前期物業(yè)管理一般處于建設單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與保修范圍內(nèi)的房屋維修由建設單位承擔擔首要責任。因此，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期限與保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。
58、業(yè)主是否必須選擇物業(yè)服務企業(yè)來實施物業(yè)管理？
對于房屋等建筑物的管理業(yè)主可以采取自己管理、委托不同的專業(yè)服務公司管理、選聘物業(yè)服務企業(yè)等方式。《物業(yè)管理條例》所規(guī)范的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物進行管理這種方式.業(yè)主有權(quán)選擇適合自已的方式來管理自己的物業(yè),條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理.
59、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間是否是管理者與被管理者的關(guān)系?
物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費予物業(yè)服務企業(yè)使用，雙方是平等的民事法律關(guān)系，不是管理者與被管理者的關(guān)系。
60、業(yè)主如何選擇物業(yè)服務企業(yè)？
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)。業(yè)主可以采取招投標方式來選擇物業(yè)服務企業(yè)，也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)服務企業(yè)。
61、物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)是什么？需要符合哪些條件？
物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體，應當具有主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨立地承擔民事責任。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，須具備下列條件：
（1）依法成立。即物業(yè)服務企業(yè)的設立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。
（2）有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。最低資質(zhì)（三級）物業(yè)服務珠注冊醬不得低于50萬元。
（3）有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。
（4）能夠獨立承擔民事責任。
62、物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理最低價業(yè)人員是否都需要相關(guān)資質(zhì)？
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！段飿I(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對物業(yè)服務企業(yè)區(qū)分了三級資質(zhì)，分別對應不同注冊資本、物業(yè)管理專業(yè)人員及專職管理和技術(shù)人員人數(shù)等的企業(yè)。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
63、同一個物業(yè)管理區(qū)域是否只能有一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理？
根據(jù)《物業(yè)管理條例》確定的物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
64、物業(yè)服務合同應當包括哪些內(nèi)容？
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定：
（1）物業(yè)管理事項，主要包括物業(yè)共用部位的維護與管理，物業(yè)共用設備設施及其運行的維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理國，物業(yè)管理黃公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理服務，物業(yè)裝飾裝修管理服務，專項維修資金的代管服務，物業(yè)檔案資料的管理。
（2）服務質(zhì)量，即對物業(yè)服務提供的服務在質(zhì)量上的具體要求。
（3）服務費用，目前主要有兩種計算方式：一是按照每平方方多少元來計算；二是按照每戶多少元來計算。
（4）雙方的權(quán)利義務。
（5）專項維修資金的管理和使用。
（6）物業(yè)管理用戶。
（7）合同期限，期限條款應當盡量明確、具體、或者明確規(guī)定謀算期限的方法。
（8）違約責任，即物業(yè)服務合同當事人一方或者雙方不履行或者不適當履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當事人的應當承擔的法律責任。
除此之外，物業(yè)服務合同一般還應當載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內(nèi)容。
65、物業(yè)服務企業(yè)的服務承諾、服務細則等，是否對其具有約束力？
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分，對物業(yè)服務企業(yè)有約束力。
66、物業(yè)服務合同的法律地位如何？其當事人之間的關(guān)系如何？
物業(yè)服務合同是確立業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務的法律依據(jù)，在物業(yè)管理活動中的地位非常重要。
物業(yè)服務合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)設立物業(yè)服務關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務合同的當事人中，物業(yè)服務企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系，不存領導與被領導、管理與被管理的關(guān)系。
67、業(yè)主可否以自己并未直接選擇物業(yè)服務企業(yè)為由拒絕物業(yè)服務企業(yè)提供服務？
建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同、以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為主提出抗辯的，人民法院不予支持。
68、物業(yè)服務企業(yè)如何承接物業(yè)？
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當將前期物業(yè)服務合同終止時，(前期)物業(yè)服務企業(yè)移交給業(yè)主委員會的資料，向物業(yè)服務企業(yè)移交。
69、物業(yè)管理用房包括哪些？其所有權(quán)屬于物業(yè)服務企業(yè)還是業(yè)主？
物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房以及業(yè)主委員會活動用房等。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。但在特定條件下，有些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)用房確有空余，如不能改變用途，實屬資源浪費，由經(jīng)業(yè)主大會同意，并依法到有關(guān)部門辦理相應的手續(xù)，有可以改變用途。
70、物業(yè)服務企業(yè)可否將部分服務內(nèi)容委托為其他服務企業(yè)？
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。這里所指的專項服務業(yè)主，是指保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護等服務企業(yè)；專業(yè)服務企業(yè)，是指專讓客戶提供某項服務業(yè)務的專業(yè)化公司，例如：保潔公司、保安服務公司、設備維修公司、綠化公司等。
在專項服務業(yè)務委托之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，仍然是物業(yè)服務合同關(guān)系；物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)服務企業(yè)之間，屬于委托服務合同關(guān)系。委托服務合同的內(nèi)容不得與物業(yè)服務合同的內(nèi)容相抵觸。專業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，但是，專業(yè)服務企業(yè)在履行委托服務合同時，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務企業(yè)就專業(yè)服務企業(yè)提供的服務向業(yè)主負責。
71、物業(yè)服務企業(yè)可否提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目？
物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，物業(yè)服務 的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。由于每個物業(yè)服務的業(yè)主都是獨立的民事主體，情況各異，在有著全體業(yè)主均有的共同需求之外，單個業(yè)主不可避免地會發(fā)生不同于他人的特殊需求。因此，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
特約服務屬于派生服務的范疇，提供特約服務，并不是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務。物業(yè)服務企業(yè)可以不接受業(yè)主的特約服務要求。
72、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的案例保障方面有哪些義務？
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時賂有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
73、物業(yè)服務企業(yè)是不是必須聘請保安人員？
《物業(yè)管理條例》并沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)必須雇請保安人員。物業(yè)服務企業(yè)可以雇請保安人員，也可以不雇請保安人員。在實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)企業(yè)情況和業(yè)主需求，不雇請保安人員，而是由企業(yè)員工（如企業(yè)安護人員）協(xié)助維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序，這與條例的規(guī)定并不矛盾。
74、物業(yè)服務費用如何確定？如何交納？
物業(yè)服務收費應當遵行合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人醬肉物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
縣級以上人民政府價格主管部門合同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
75、業(yè)主不交費的，物業(yè)服務企業(yè)如何救濟？
經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以訴至法院請求業(yè)主支付物業(yè)費，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
76、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水電氣等公共事業(yè)如何收費？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
77、業(yè)主違反物業(yè)服務合同的，如何承擔法律責任？
業(yè)主違反物業(yè)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
78、物業(yè)服務未能履行物業(yè)服務合同約定的，如何承擔責任？
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主以違規(guī)收費為主提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
79、物業(yè)服務企業(yè)不履行相關(guān)維修、養(yǎng)護等義務的，業(yè)主如何救濟？
物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。起訴至法院的，人民法院應予支持。
80、哪些情況下業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求法院確認物業(yè)服務合同無效？
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應予支持：
（1）物業(yè)服務將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；
（2）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
81、物業(yè)服務企業(yè)被解聘的，物業(yè)服務合同、已交納的物業(yè)費如何處理？
業(yè)主大會依法定程序解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權(quán)要求解除物業(yè)服務合同，起訴至法院的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。
物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費，起訴至法院的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，參見74問處理。
82、物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)如何交接工作？
物業(yè)服務的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金，訴至法院的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
83、物業(yè)使用人包括哪些？其在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務如何確定？
物業(yè)使用人是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。其中，物業(yè)承租人是指與物業(yè)所有人訂有物業(yè)租賃合同因而物業(yè)享有使用權(quán)的人；其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人，包括物業(yè)所有權(quán)人的親屬、朋友、雇工等因為某種原因而實際使用物業(yè)的人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
84、物業(yè)管理活動中的投訴由哪個機關(guān)負責處理？
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門及時處理。
85、住宅業(yè)主可否將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房？
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理我，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。但是，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)全體有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，示依法經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行伉辯的，人民法院不予支持。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋保監(jiān)會、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
86、建筑物及其附屬設施的費用如何分攤？收益如何分配？
建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分建筑物總面積的比例確定。
87、業(yè)主無償利用屋頂以及外墻面等共有部分的，是否構(gòu)成對其他業(yè)主的侵權(quán)？
業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，渾身是膽鳳及與期 專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。
88、他人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動的，業(yè)主如何救濟？
建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。起訴至法院的，人民法院應予支持。
屬于前述“擅自進行經(jīng)營性活動”的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
89、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設施用途可否改變？
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
90、占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地需要注意什么？
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
91、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備的維修、養(yǎng)護工作由誰負責？
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。上述單位及時因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
92、業(yè)主裝飾裝修房屋需要遵守哪些規(guī)定？
裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。我國的房屋，尤其是住宅，多數(shù)屬于群體式類型，不當?shù)姆课菅b飾裝修活動會導致共用部位、共用設施、設備的損壞，不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全，還會影響到相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財產(chǎn)安全。因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
93、住房專項維修資金制度是怎么回事？住房專項維修資金歸誰所有？如何使用？
由于我國的住宅絕大多數(shù)屬于群體式類型，且多以住宅小區(qū)的方式開發(fā)建設，住宅單體間以及單幢住宅內(nèi)部存在共用部位。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅，甚至整棟樓、整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，關(guān)系到全體業(yè)主和社會公共利益。因此，由所有業(yè)主預先交納一定費用，建立住房專項維修資金，專門用于共用部位共用設施設備的維修、改造、更新的制度應運而生。
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，專項維修資金屬于業(yè)主所有，并不意味著業(yè)主個人可以隨意支配維修資金。專項維修資金制度是基于全體業(yè)主的公共利益而確立的制度，有關(guān)其使用、過戶、賬戶等必須符合國家有關(guān)規(guī)定。
94、業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營？所得收益可否由經(jīng)營者自行支配？
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收收閃應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
95、物業(yè)存在安全隱患時，由誰負責維修養(yǎng)護？
物業(yè)安全隱患，主要是指物業(yè)在使用過程中由于人為、自然或突發(fā)事件等因素作用出現(xiàn)的潛在的結(jié)構(gòu)、使用等方面的危險。物業(yè)存在隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
責任人主要是指房屋的產(chǎn)權(quán)人或者說按照合同約定承擔相關(guān)部位維修責任的單位和個人，還包括由于歷史等特殊原因造成的房屋的實際使用者或維修責任的承擔者。
96、建設單位違法選聘物業(yè)服務企業(yè)的如何處罰？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元下的罰款。
97、建設單位擅自處分業(yè)主地于共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
98、拒不按照法律、法規(guī)規(guī)定移交有關(guān)物業(yè)資料的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
99、物業(yè)服務企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，除依照上述規(guī)定處罰外，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
100、物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
101、物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
102、挪用專項維修資金的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地言人民政府房地產(chǎn)主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違反所得，，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
103、建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，如何處罰？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期整改，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
104、物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設施備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
105、物業(yè)使用與維護中有違法行為的，如何承擔法律責任？
違反《物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告并罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的使用：
（1）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
（2）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；
（3）擅自利用物業(yè)共用部位，共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有上述行為之一的，處1000元以下1萬元以下的罰款；單位有上述行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
106、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，如何承擔法律責任？
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用手，業(yè)主委員 會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
107、業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義從事違法活動的，如何承擔責任？
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
108、如何追究行政機關(guān)工作人員在行政管理中的違反行為的法律責任？
違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理的工作人員利用職務的上的便利，收受他人財物，或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
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